Par un arrêt du 29 mai 2024, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation juge qu’une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans un préavis d’une durée raisonnable (en l’espèce 15 jours) crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur.
Cet arrêt publié au bulletin (Cour de cassation, 1ère civ, 29 mai 2024, n°23-12.904) est une confirmation de sa décision rendue le 22 mars 2023 (Cass. 1e civ. 22-3-2023 n° 21-16.044 FS-B) s’agissant d’un préavis de 8 jours.
Renforcement de la protection du consommateur
Par cette décision, la Cour de cassation décide d’accroître encore la protection du consommateur. Elle s’aligne sur la jurisprudence de la CJUE (CJUE 25 avr. 2024, aff. C-561/21 et C-484/21 ; CJUE 21 mars 2024, aff. C-714/22).
La clause de déchéance du terme ne doit donc pouvoir être mise en œuvre qu’à l’issue d’un délai de préavis suffisant laissé au débiteur.
Notion de délai raisonnable
Sur ce point, la décision ne fixe pas de critère précis. Les délais d’une semaine et de quinze jours étant jugés insuffisants, un délai d’un mois pourrait être considéré comme suffisant.
Certaines banques prévoyant un délai de quinze jours dans la mise en demeure et un autre délai de quinze jours dans la déchéance du terme ne devraient pas être inquiétées.
En revanche, si le délai de préavis est insuffisant, la clause de déchéance du terme est réputée non écrite car abusive.
Effets de la clause abusive
Concrètement, cela signifie que la clause ne peut pas produire effet et que la banque ne peut pas s’en prévaloir. Elle ne peut donc pas invoquer l’exigibilité immédiate de l’intégralité du capital, des intérêts et accessoires.
Ces décisions ont des conséquences importantes : les banques doivent adapter leurs contrats de prêt afin d’éviter toute sanction en cas de défaillance de l’emprunteur.
Application en matière de saisie immobilière
En matière de saisie immobilière, certains juges de l’exécution ont déjà été amenés à se prononcer sur les effets d’une clause de déchéance du terme abusive.
Dans un jugement du 11 janvier 2024 (n°23/185), le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a jugé abusive une telle clause contenue dans un contrat de prêt notarié, ce qui a privé rétroactivement d’effet la résiliation prononcée par le prêteur.
Il a en conséquence décidé que la saisie immobilière pouvait prospérer uniquement pour le recouvrement des échéances impayées, le contrat continuant à produire effet pour le capital restant dû.
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